Trước khi bảng giá đất mới dự kiến áp dụng trên cả nước từ ngày 1/1/2026, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đua nhau đi săn quỹ đất. Trong kinh doanh BĐS, ở bất cứ thời điểm nào, việc có quỹ đất lớn cũng đồng nghĩa với nắm lợi thế phát triển.
Cuộc đua trước ‘giờ G’
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 dùng bảng giá đất (thay khung giá đất cũ) xây dựng hằng năm. Bảng giá này dự kiến áp dụng trên cả nước từ ngày 1/1/2026. Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường sẽ khiến bảng giá đất mới tăng cao. Cụ thể, bảng giá điều chỉnh mới đây của TPHCM cho thấy giá đất tại nhiều khu vực tăng 15 – 50 lần so với bảng giá đất cũ.
Kéo theo đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự kiến tăng lên, tổng chi phí đầu tư dự án cũng sẽ tăng lên. Để tránh những tác động này, thời gian qua, thị trường xuất hiện làn sóng săn quỹ đất từ các chủ đầu tư bất động sản trước khi bảng giá mới được áp dụng.
Điển hình Công ty CP Vinhomes hiện có quỹ đất lớn nhất trong các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay, với tổng diện tích đất gần 18.000 ha trải dài từ Bắc vào Nam. Diện tích này đủ để Vinhomes triển khai dự án cho 30 năm tới.
Dù vậy, Vinhomes vẫn liên tục đề xuất các dự án mới. Mới đây, Tập đoàn Vingroup – công ty mẹ của Vinhomes đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (khu 1) tại Bắc Ninh, có diện tích gần 270 ha, vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng.
Hiện nay, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đang sở hữu quỹ đất hơn 4.000 ha. Quỹ đất của doanh nghiệp chủ yếu tập trung tại các tỉnh, thành miền Trung và miền Nam. PDR sở hữu quỹ đất pháp lý tốt nhưng tập trung phân khúc cao cấp.
Tương tự, Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) tiền thân thuộc Bộ Xây dựng nên có thế mạnh về quỹ đất để phát triển các dự án đô thị lớn, như Nam Vĩnh Yên, Vi Thanh, A2-1, Chí Linh, Long Tân, Nam Vĩnh Yên, Bắc Vũng Tàu, Long Tân City…
Tương tự, T&T Group cũng liên tục có động thái mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động nghiên cứu đầu tư tại nhiều tỉnh như Hòa Bình, Vũng Tàu, Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hà Nội, An Giang, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Đồng Tháp…
Sun Group cũng đã khởi công dự án đô thị thời đại – Sun Urban City với quy mô 420 ha, tổng mức đầu tư khoảng 35.000 tỷ đồng tại TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam. Cùng với đó, Sun Group cũng có kế hoạch triển khai 3 dự án sinh thái ở Hòa Bình, tổng mức đầu tư hơn 14.500 tỷ đồng.
Ngoài ra, Đất Xanh Group đang kiếm quỹ đất rộng 100 – 200 ha, pháp lý tốt trên khắp cả nước để làm các dự án giai đoạn 2024 – 2025. Đất Xanh còn lên kế hoạch M&A các quỹ đất tại các dự án hiện hữu có tiềm năng để phát triển sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, mục tiêu trước mắt là quỹ đất sạch tại 2 tỉnh Bình Phước và Đồng Nai.
Các chủ đầu tư khác như Khang Điền, Hà Đô, Ecopark, Vinhomes, Phú Mỹ Hưng… cũng tích cực thâu tóm đất từ 50 – 150 ha tại Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận để phục vụ hoạt động kinh doanh giai đoạn tới.
Để chiếm ưu thế
Trong kinh doanh bất động sản, ở bất cứ thời điểm nào, có quỹ đất lớn cũng đồng nghĩa với nắm lợi thế phát triển.
Bà Nguyễn Thanh Hương, Giám đốc đầu tư Tập đoàn Nam Long cho biết, doanh nghiệp này đang sở hữu khoảng 700 ha quỹ đất, tập trung chủ yếu tại TPHCM và các thành phố vệ tinh. Tuy nhiên, để đảm bảo tăng trưởng lâu dài, Tập đoàn Nam Long vẫn không ngừng mở rộng quỹ đất.
“Nam Long đang áp dụng nhiều cách tiếp cận khác nhau để phát triển quỹ đất. Một trong số đó là mua lại các dự án hiện hữu đã có sẵn quỹ đất phù hợp. Ngoài ra, doanh nghiệp xem xét việc tham gia chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các dự án hiện có. Đồng thời, nghiên cứu một phương án mới là tham gia đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức”, bà Hương nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cho rằng, ba bộ luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực giúp thị trường chuyển sang một giai đoạn mới.
Theo ông Tuấn, từ trước đến nay chưa từng có tiền lệ luật mới nào được thực thi mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Các quy định mới cũng góp phần tăng giá các loại đất từ dự án, nông nghiệp, đến đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác.
Do đó, tìm kiếm quỹ đất luôn là yếu tố sống còn của doanh nghiệp. Tới đây, chỉ những chủ đầu tư có nguồn lực mạnh mới thuận lợi tham gia sân chơi phát triển các đại dự án lớn. Những chủ đầu tư quy mô nhỏ có thể tìm kiếm thị trường mới xa trung tâm hơn hoặc chuyển dịch sang phân khúc chi phí triển khai thấp hơn. Riêng những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính sẽ không còn đất để hoạt động.
Theo Tiền Phong
