Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang đứng trước những biến số khó lường, câu chuyện tăng trưởng tín dụng không còn đơn thuần là việc bơm tiền.
Việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản (BĐS) thực chất là một sự thanh lọc cần thiết và để tăng trưởng chọn lọc hơn, nắn huyết mạch tín dụng chảy vào đúng vào những lĩnh vực mang tính bền vững.
Sự chuyển mình của nội lực
Tính đến cuối tháng 2/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 1,4% – một con số đầy khả quan nếu đặt trong tương quan so sánh với quý I/2024 (1,42%) và tiệm cận đà bứt phá của quý I/2025 (3,93%). Cần lưu ý rằng, mức tăng trưởng này diễn ra ngay sau giai đoạn hệ thống ngân hàng vừa trải qua một đợt “hấp thụ đỉnh” với tăng trưởng năm trước lên tới 19%.
Việc tín dụng “chạy” ngay từ những tháng đầu năm cho thấy khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế đã thực chất hơn. Đặc biệt, sự kỳ vọng đang dồn nén vào thời điểm sau tháng 4, khi các ngân hàng vượt qua ngưỡng giới hạn cho vay 25% chỉ tiêu tăng trưởng đầu năm. Đây sẽ là “điểm rơi” quan trọng để cầu vốn bùng nổ, tạo đà cho các kế hoạch kinh doanh trung hạn.
Tuy
nhiên, bước sang tháng 3, bối cảnh vĩ mô đã và đang có những thay đổi.
Bức tranh tháng 3/2026 đang bị phủ bóng bởi xung đột Trung Đông. Khi giá
dầu vượt ngưỡng 110 USD/thùng, bài toán an ninh năng lượng và kiểm soát
lạm phát lập tức trở thành ưu tiên sống còn.
Do đó, dòng vốn tín
dụng sẽ tiếp tục được kiểm soát, mở rộng dư nợ có chọn lọc, ưu tiên
trọng điểm để tránh tác động kép lên mặt bằng giá cả nội địa.
Những điểm đến mới của dòng vốn
Định hướng của NHNN rất rõ ràng: Tín dụng phải là bệ đỡ cho kinh tế thực. Đây cũng là yêu cầu liên tục được Thủ tướng Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo hệ thống ngân hàng. Theo đó, các lĩnh vực được ưu tiên sẽ là:
Thứ nhất, hạ tầng và đại dự án: Năm bản lề 2026-2030 đòi hỏi nguồn lực khổng lồ cho các siêu dự án quốc gia, tạo nền tảng để Việt Nam vào nhóm quốc gia phát triển theo tầm nhìn 2045. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng với các đại dự án lớn mà Việt Nam đã và đang triển khai, nếu chỉ trông cậy vào vốn tín dụng sẽ là bất khả thi. Các kênh vốn trung – dài hạn cụ thể là trái phiếu sẽ hỗ trợ gánh vác áp lực cho hệ thống ngân hàng trong trọng trách cấp vốn cho các đại dự án. Lưu ý rằng thu xếp vốn mồi vẫn là câu chuyện của các ngân hàng.
Thứ hai, doanh nghiệp sản xuất, số và xanh: Theo tinh thần Nghị quyết 57/NQ-TW, công nghệ và đổi mới sáng tạo không còn là lựa chọn, mà là điều kiện tiên quyết. Tín dụng sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có hàm lượng chất xám cao.
Thứ ba, sự cộng hưởng công – tư: Các động lực từ Nghị quyết 68/NQ-TW và Nghị quyết 79/NQ-TW tạo cơ chế để dòng vốn ngân hàng trở thành chất xúc tác cho sự đồng hành giữa hiệu quả doanh nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.
Trong bối cảnh như vậy, đây liệu có phải “mùa đông vốn” của bất động sản? Đối với địa ốc, yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng không vượt quá mức năm 2025 là một thông điệp về sự thận trọng có chọn lọc. Theo đó, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc thanh lọc phân khúc. Dòng vốn vẫn sẽ rộng cửa cho các dự án gia tăng nguồn cung thực (nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền) để kích cầu tiêu dùng nội địa.
Ngược lại, những dự án mang tính đầu cơ, thanh khoản thấp sẽ bị siết chặt. Bên cạnh đó, áp lực từ lãi suất thả nổi đang có xu hướng tăng cao sẽ là bộ lọc tự nhiên, loại bỏ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá đà, chỉ giữ lại những chủ thể có năng lực tài chính thực sự. Tuy nhiên, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay bất động sản (cao hơn những lĩnh vực khác) cũng đang tạo nên một nút nghẽn lớn cản trở việc duy trì đà sự phát triển sau giai đoạn phục hồi của thị trường này. Khi lãi suất bất động sản tăng quá cao, người vay mất khả năng chi trả, tác động ngược sẽ là chất lượng tài sản, thanh khoản của hệ thống ngân hàng.
Do đó, điều này cần định hướng cân đối trong điều hành và đảm bảo vốn vẫn sẽ tiếp tục đi vào khu vực địa ốc, tiêu dùng địa ốc chọn lọc, chất lượng.
Có
thể nói với kịch bản tăng trưởng tín dụng 15%, chất lượng dòng tiền
đang được đề cao và tín hiệu của một giai đoạn “tiền rẻ” đã khép lại.
Doanh nghiệp cần phải thích ứng với thời kỳ mới và chi phí vốn mới,
trong đó ưu tiên hoàn thiện hồ sơ năng lực tài chính theo các điểm “ưu
tiên” dòng vốn của ngân hàng để tăng cơ hội tiếp cận vốn tín dụng.
Cùng
với định hướng linh hoạt chủ động trong chính sách tiền tệ, trong bối
cảnh mới với xung đột địa chính trị leo thang và tác động giá xăng dầu
tăng cao, kỳ vọng Chính phủ sẽ triển khai các biện pháp kích thích tài
chính để bù đắp bất kỳ sự suy giảm nào trong GDP. Điều này có thể bao
gồm việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chi tiêu cho cơ sở hạ tầng và
giảm thuế cho các lĩnh vực bị ảnh hưởng.
Từ phía NHNN, cung cấp hỗ trợ tín dụng có mục tiêu cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa trong lĩnh vực hậu cần, sản xuất và du lịch bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi chi phí leo thang. Bên cạnh đó, theo dõi sát sao lạm phát nếu chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng mạnh, trợ cấp có mục tiêu vào các mặt hàng thiết yếu (thực phẩm, vận tải) sẽ tốt hơn so với việc thắt chặt tiền tệ trên diện rộng…
TS Nguyễn Hoàng Hiệp – Chủ tịch Hội đồng Khoa Học Viện Tin học và Kinh tế Ứng dụng
